22日、7月の米国中古住宅販売件数が発表されました。年率換算件数では市場予想の415万件に対して407万件で、これは6月の修正前の416万件を下回り、今年1月以来の最低水準となりました。住宅ローンの高騰により、住宅所有者たちは現在の住宅を売却して新しく住宅を購入することを躊躇している状況です。

西部地域では価格が急落し、販売は増加しましたが、全体的には16.6％の減少となっています。住宅価格は上昇傾向で、中古住宅の不足が需要を抑制している一方で、新築住宅は増加しています。住宅ローン金利の予測には不透明感があり、住宅所有者たちが現在の低金利の既存ローンの住宅を売却し、高金利の住宅ローンの住宅を購入するようになるには時間がかかる可能性があります。

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７月中古住宅販売件数

22日、 7月の米国の中古住宅販売は、年率換算で2.2％減の407万軒で、これは6月の修正前の416万軒から1月以来の最低水準となり、市場予想は、415万軒とほとんど変わらないと予想していました。年換算では市場予想の-0.2％、前月の-3.3％を上回りました。格安の住宅ローンに縛られた住宅所有者たちが、新しい住宅の住宅ローンの費用が数10年ぶりの高水準となる中で、自身の不動産を売却することを控えたため、6ヶ月ぶりの低水準となりました。

販売は北東部、中西部、南部で減少しましたが、西部では過去1年間で家価格が最も急落したため、販売は上昇しました。すべての地域で年間の販売減少が見られました。

中古住宅の再販は、米国の住宅販売の大部分を占めており、7月の年間ベースで16.6％減少しました。

住宅価格は、連邦準備制度（Fed）の積極的な利上げの圧力を受けた後、底を打ちましたが、売り物件の持続的な不足は、多くの持続的な購入者が市場から排除されるため、回復を制限する可能性があります。

住宅ローン金利は最近再び急上昇し、人気のある30年固定金利住宅ローンの平均金利は、住宅金融大手のフレディ・マックによれば、最新週において7％を超え、数十年ぶりの高水準となりました。

先月、市場には1,110,000軒の以前の所有住宅があり、前月比3.7％増加しましたが、2022年7月からは14.6％減少しました。7月の販売ペースで見ると、現存の既存住宅在庫を使い果たすのに3.3ヶ月かかりますが、1年前は3.2ヶ月でした。

4ヶ月から7ヶ月分の供給は、供給と需要の健全なバランスと見なされています。7月には、既存住宅の中央値価格が1年前から1.9％上昇し、406,700ドルとなりました。これで400,000ドルを超えたのは4回目です。

全米不動産協会（NAR）の主席エコノミスト、ローレンス・ユン氏は、「現在の販売活動に影響を与えている要因は2つあります

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日本の為替介入のタイミングについて円が1ドルあたり150円を超え、岸田総理にとって大きな政治的懸念となる場合を除いて、市場への介入を見送るだろうと、10年間にわたり東京市場への進出に関わった元中央銀行当局者は述べました。

22日には、ドルは146.125円で推移し、先週木曜に記録した9ヵ月ぶりの高値となった146.565円に近い水準となっています。

ドルが145円を上回ると、近いうちに市場に介入するのではないかという憶測が高まり始めています。「当局は通常、具体的な介入ラインを念頭に置いているわけではありません。しかし、150円を超えるような場合は政治的な理由からも注目されており、国民も市場介入に対して理解を示しやすいだろう」と、2010年から2012年にかけて東京が介入した際の日銀の外国為替部門の責任者であった竹内氏が指摘しました。

竹内氏の発言まとめ

現在、リコー経済社会研究所の主席研究員を務めている竹内氏は以下のように述べています。

■日本企業や世帯が円の動きに対して強い関心を持っているため、当局がいつ介入するかは一般のムードに大きく影響される

■円安への不安は1年前よりも薄れており、世帯は上昇する物価に慣れつつある

■弱い円への国民の不満は、昨年見られた規模までエスカレートしていないため、岸田首相が大きな圧力にさらされているとは思えない

■円安が急速に進んだり、1ドルあたり150円を超える場合は、当局が介入する可能性がある

■介入する前に、当局はおそらく口頭で警告を発し、相場が自己修正することを期待してレートチェックを行う

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月曜日、ドルは主要通貨のバスケットに対してわずかに下落し、連邦準備制度（FRB）のシンポジウムが25日に始まることを前に、5週間続いた上昇トレンドがストップしました。中央銀行が高水準の金利を長期間維持する可能性があるとの期待が背景になっています。

ドルインデックスは、他の6つの主要通貨に対するドルの価値を測る指数で、0.077％下落し、最終的には103.290となり、18日の2か月ぶりの高値である103.68から乖離しました。

サンフランシスコのクラリティ FXのディレクターであるアモ・サホタは、過去数年間でシンポジウムが市場の軌道と考え方を変える上で重要だったとしながらも、失望が近づいている可能性があると述べました。

サホタは、「インフレとの戦いはまだ終わっていない。FRBは既に何度もそのことを強調してきた」と述べ、継続的に強い米国経済データを指摘しながら、「彼らが意見をくつがえし ‘FOMCでの金利引き上げは終了だ’ と言うわけではないと思う。もっと見る必要があり、現段階では十分ではない」と述べました。

ユーロは1.0896ドルで0.21％上昇し、一方、スターリングは1.2762ドルで0.21％上昇しました。

介入監視下にある日本円は、対ドルで0.55％安の1ドル＝146.21ドルとなっており、アナリストたちは現在、介入基準値が1ドルあたり約150円であると見ています。

一方、同じく介入を警戒しているオフショア人民元は対ドルで０0.3％上昇し、１ドル＝7.2853元となっています。

中国人民元の状況

中国の通貨は、ロイターが報じたところによると、国有の中国銀行がオフショア人民元の流動性を積極的に吸収しており、これにより通貨を空売りするコストが上昇したことで、一時的に1ドルあたり7.3を下回った後、反発しました。

中国は前日、1年物の基準貸出金利の引き下げについて、経済学者たちは15 bps の引き下げを予想していましたが、それに対して10ベーシスポイント（bps）引き下げ、5年物の金利を据え置きました。

ロンドンのラボバンクの外国為替戦略部門の責任者であるジェーン・フォーリーは、「米ドルの堅調さは両国の中央銀行にとって問題です。なぜなら、それが両通貨を望ましくない弱さにさらす可能性があるからです」と述べました。

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中国の不動産危機が深刻化し不安が高まる中、経営危機にある中国恒大集団（エバーグランデ）が、世界最大の債務再編計画の一環として米国で連邦破産法適用を申請しました。

中国は今週初めに、低迷する経済活動の刺激策として、主要な金利を予想外に引き下げる動きを見せ、また月曜日にはプライムローン金利の引き下げも予想されています。しかしアナリストは、経済の下降スパイラルを阻止するためには、これまでの措置が不十分で遅すぎると指摘し、より強力な対策が必要だと指摘しています。

以前は中国最大の開発業者であった恒大は、2021年半ばに流動性の問題に直面し、同国の不動産セクター（国内総生産の約4分の1を占める）で前例のない債務危機の象徴となりました。

同社は米国の破産法第15章に基づく保護を求めています。この法律は米国外の企業が再建中に米国内の訴訟や資産拘束から企業を保護するものです。この措置は手続き上のものと見られますが、これは同社が1年半以上にわたる債権者との交渉を経て再建プロセスの終盤に差し掛かっていることを示唆しています。

エバーグランデは金曜日の提出文書で、同社のドル建て債券はニューヨーク法に従っているため、香港と英領ヴァージン諸島のオフショア債務再編の取り決めスキームの承認を米国の裁判所に求めると述べました。

同社は申請書類の中で、「申請はオフショア債務再編の通常の手続きであり、破産申請は含まれていない」と述べ、引き続きオフショア債務再編を進めていると説明しました。

エバーグランデのオフショア債務再編には、社債、担保、買い戻し義務を含む総額317億ドルが含まれおり、今月末に債権者と再建案について会合する予定になっています。

エバーグランデの経営危機以降、中国の不動産開発業者は相次いでオフショア債務の不履行に陥り、未完成の住宅や未払いの供給業者を放置し、世界第2位の経済大国である中国の消費者信頼感を揺るがしました。不動産投資、販売、新規建設着工は1年以上にわたり減少しています。

不動産危機が及ぼす影響

不動産危機は金融システムへの波及リスクについての懸念を高めており、内外の需要の低迷、工場活動の停滞、失業率の上昇によって既に弱体化している経済に不安定な影響を及ぼす可能性があります。

中国の主要な資産運用会社は一部の投資商品の償還義務を怠っており、流動性危機への警告を発しています。一方、中国ナンバーワンの民間開発会社であるカントリー・ガーデンも、資金不足に陥っています。

資産運用会社の一部門である中栄国際信託有限公司の信託商品に不満を抱く投資家たちは、規制当局に苦情書を提出し、支払いを怠った信託会社への介入を要請しています。

中国の経済成長を下方修正

野村証券は18日、世界の主要証券会社の一部に続いて、今年の中国の成長予測を5.1％から4.6％に下方修正しました。しかし、その成長の多くは新型コロナウイルスの厳しい規制が解除された後の第1四半期に発生した可能性があります。

中国は今年の成長率を5％と目標としていますが、中国政府が支援策を強化しなければ、この目標を達成するのは難しいと、エコノミストたちが警告しています。

中国の経済と資産の困難な状況、そして具体的な景気刺激策の欠如は、世界市場に不安をもたらしており、アジア株は3週連続で下落しました。金曜日には中国の主要株指数1.2％下落し、香港のハンセン指数も2.1％下落しました。

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現在まで中国最大の不動産開発会社であり、以前は財務的に安定していると考えられていたカントリー・ガーデン・ホールディングスにおける債務危機は、2021年に経営危機が表面化した中国恒大集団（エバーグランデ）からわずか2年後であり、中国の不動産業界の不況さが浮き彫りになっています。

2021年に不動産セクターの債務危機が展開して以来、中国の住宅販売の40％を占める企業がデフォルトしましたが、ほとんどは私設の不動産開発業者です。これにより、多くの未完成の住宅、未払いのサプライヤー、金融機関だけでなく信託資金に関連するウェルスマネジメント商品を購入した一般の人々も債権者となっています。

多くのオフショア債が現在、1ドルあたり2セント、あるいは1桁セント前半で取引されており、その株価は90％下落しました。投資家や債権者が不動産セクターへの投資を避ける中、株式市場と債券市場の両方で流動性は非常に低くなっています。

既に住宅販売が非常に弱い状況で、債務危機は不動産市場と中国経済の回復の見通しを遅らせる恐れがあります。不動産セクターは中国経済の中核的な柱であるため、影響は大きいでしょう。

カントリーガーデンの今後は？

S&Pグローバル・レーティングは、カントリーガーデンが公式にデフォルトした場合、不動産売却の見通しを「Ｌ字型」回復（急下降後に上昇ぜず横ばい状態になる）から「下り階段型」の数字に修正する可能性があると述べた。

もしカントリーガーデンが現金を調達するために投げ売りを行えば、住宅購入者は民間デベロッパーブランドに対してさらに警戒するようになる恐れがあり、多くの地域で家価格が大きな圧力にさらされる可能性があります。

地方政府は、住宅が完成して引き渡されることを保証するために、仮売り資金が保管されている取引保全口座をより厳しく管理するかもしれません。このことで不動産セクターはさらに圧迫され、国の支援を受けた開発者の間でもさらなる債務不履行につながることになります。

カントリーガーデンの債務危機は市場に衝撃を与えたのか？

カントリーガーデンの財政的な問題への急速な転落は、すでに多くの私設開発業者がデフォルトしていたため、中国恒大集団のように市場に大きな衝撃は与えませんでした。しかし、以前より不動産市場と中国経済ははるかに悪い状態にあります。

カントリーガーデンの総負債は1.4兆元（28兆円）であり、世界で最も債務超過の開発業者である中国恒大集団の負債の59％に過ぎませんが、カントリーガーデンは中国全省に3,121のプロジェクトを有しており、800のプロジェクトを有している中国恒大集団の約4倍を有しています。

中国恒大集団は既にデフォルトの時点で支払い不能でしたが、カントリーガーデンは現在も資産が負債を上回っています。アナリストは、カントリーガーデンが大量の在庫を処理せざるを得なくなった場合、支払い不能に陥る可能性があり、資産価値が時間とともに減少した場合、自己資本がマイナスに陥る可能性があると警告しています。

今週、大手信託会社中栄国際信託会社による投資商品の支払い未払いのニュースは、中国の3兆ドル規模（435兆円）のシャドーバンキングセクターが不動産セクターに巨額のエクスポージャー（リスク資産）を与えていることを浮き彫りにしました。

開発業者によるデフォルトの増加により、中国の銀行の不良債権比率は2020年の1.9％から昨年末には4.4％に上昇しましたが、市場の専門家たちは、中国が1社の失敗から広がるような広範な金融崩壊の「リーマン・モーメント」の瀬戸際にあるとは考えていません。実際、金融機関の不動産セクターへのリスク資産は過去数年間で減少しているためです。

中国の不動産セクターは世界の新築住宅販売と住宅建設の半分以上を占め、推定市場価値は約62兆ドル（9000兆円）と世界最大の資産クラスです。

次に注目すべきは、不動産収入に依存している多くの地方政府がどのように債務を管理するかです。国際通貨基金（IMF）によると、地方政府の財政車両（LGFVs）は合計66兆元（1320兆円）の債務を抱えているとされています。

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