現在まで中国最大の不動産開発会社であり、以前は財務的に安定していると考えられていたカントリー・ガーデン・ホールディングスにおける債務危機は、2021年に経営危機が表面化した中国恒大集団（エバーグランデ）からわずか2年後であり、中国の不動産業界の不況さが浮き彫りになっています。
2021年に不動産セクターの債務危機が展開して以来、中国の住宅販売の40％を占める企業がデフォルトしましたが、ほとんどは私設の不動産開発業者です。これにより、多くの未完成の住宅、未払いのサプライヤー、金融機関だけでなく信託資金に関連するウェルスマネジメント商品を購入した一般の人々も債権者となっています。
多くのオフショア債が現在、1ドルあたり2セント、あるいは1桁セント前半で取引されており、その株価は90％下落しました。投資家や債権者が不動産セクターへの投資を避ける中、株式市場と債券市場の両方で流動性は非常に低くなっています。
既に住宅販売が非常に弱い状況で、債務危機は不動産市場と中国経済の回復の見通しを遅らせる恐れがあります。不動産セクターは中国経済の中核的な柱であるため、影響は大きいでしょう。
カントリーガーデンの今後は？
S&Pグローバル・レーティングは、カントリーガーデンが公式にデフォルトした場合、不動産売却の見通しを「Ｌ字型」回復（急下降後に上昇ぜず横ばい状態になる）から「下り階段型」の数字に修正する可能性があると述べた。
もしカントリーガーデンが現金を調達するために投げ売りを行えば、住宅購入者は民間デベロッパーブランドに対してさらに警戒するようになる恐れがあり、多くの地域で家価格が大きな圧力にさらされる可能性があります。
地方政府は、住宅が完成して引き渡されることを保証するために、仮売り資金が保管されている取引保全口座をより厳しく管理するかもしれません。このことで不動産セクターはさらに圧迫され、国の支援を受けた開発者の間でもさらなる債務不履行につながることになります。
カントリーガーデンの債務危機は市場に衝撃を与えたのか？
カントリーガーデンの財政的な問題への急速な転落は、すでに多くの私設開発業者がデフォルトしていたため、中国恒大集団のように市場に大きな衝撃は与えませんでした。しかし、以前より不動産市場と中国経済ははるかに悪い状態にあります。
カントリーガーデンの総負債は1.4兆元（28兆円）であり、世界で最も債務超過の開発業者である中国恒大集団の負債の59％に過ぎませんが、カントリーガーデンは中国全省に3,121のプロジェクトを有しており、800のプロジェクトを有している中国恒大集団の約4倍を有しています。
中国恒大集団は既にデフォルトの時点で支払い不能でしたが、カントリーガーデンは現在も資産が負債を上回っています。アナリストは、カントリーガーデンが大量の在庫を処理せざるを得なくなった場合、支払い不能に陥る可能性があり、資産価値が時間とともに減少した場合、自己資本がマイナスに陥る可能性があると警告しています。
今週、大手信託会社中栄国際信託会社による投資商品の支払い未払いのニュースは、中国の3兆ドル規模（435兆円）のシャドーバンキングセクターが不動産セクターに巨額のエクスポージャー（リスク資産）を与えていることを浮き彫りにしました。
開発業者によるデフォルトの増加により、中国の銀行の不良債権比率は2020年の1.9％から昨年末には4.4％に上昇しましたが、市場の専門家たちは、中国が1社の失敗から広がるような広範な金融崩壊の「リーマン・モーメント」の瀬戸際にあるとは考えていません。実際、金融機関の不動産セクターへのリスク資産は過去数年間で減少しているためです。
中国の不動産セクターは世界の新築住宅販売と住宅建設の半分以上を占め、推定市場価値は約62兆ドル（9000兆円）と世界最大の資産クラスです。
次に注目すべきは、不動産収入に依存している多くの地方政府がどのように債務を管理するかです。国際通貨基金（IMF）によると、地方政府の財政車両（LGFVs）は合計66兆元（1320兆円）の債務を抱えているとされています。
